스트레스 DSR 계산기

DSR은 무엇을 세는가

DSR은 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득입니다. 은행권은 40%, 상호금융 등 제2금융권은 50%를 넘지 않는 범위에서만 대출을 취급할 수 있습니다. 총대출액이 1억원을 넘는 차주에게 적용됩니다.

문제는 “연간 원리금”이 실제로 내는 돈이 아니라는 것입니다. 규정은 대출 종류마다 만기를 따로 정해 놓았고, 그 만기로 잔액을 나눈 값을 원금으로 봅니다. 실제로 30년에 걸쳐 갚는 대출이라도 규정이 10년이라고 하면 10년으로 나눕니다.

마이너스통장은 쓴 돈이 아니라 한도가 잡힌다

가장 많이 놓치는 지점입니다. 시행세칙 별표18 표3 주1은 한도대출의 원금과 이자를 모두 약정 한도 전액 기준으로 계산하도록 정합니다. 5천만원짜리 마이너스통장을 한 푼도 쓰지 않았어도, 한도 5천만원을 5년으로 나눈 연 1천만원이 원금으로 잡히고 이자도 5천만원 기준으로 붙습니다.

연소득 6천만원이면 DSR 한도가 2,400만원인데, 안 쓰는 마이너스통장 하나가 그중 절반 이상을 먹습니다. 새 대출을 앞두고 마이너스통장을 정리하라는 말이 여기서 나옵니다.

“DSR 제외”는 없는 셈이 아니다

감독규정은 중도금대출·이주비대출·전세자금대출 등을 DSR 산정에서 제외한다고 하지만, 그 단서를 끝까지 읽어야 합니다. 제외는 그 대출을 새로 받을 때 DSR 심사를 면제한다는 뜻이고, 다른 대출을 받을 때는 기존 부채로 분자에 들어갑니다.

“중도금대출은 DSR에 안 잡힌다”고만 아는 상태로 주택담보대출 한도를 계산하면 실제보다 크게 나옵니다.

스트레스 금리는 축이 셋이다

스트레스 DSR은 금리가 오를 상황을 미리 가정해 한도를 줄이는 제도입니다. 여기서 더하는 금리는 하나의 값이 아니라 지역 × 금리유형 × 고정기간 비중으로 정해집니다.

수도권·규제지역 변동형은 3.00%p지만 그 외 지역은 0.75%p입니다. 혼합형·주기형은 고정금리 기간이 만기에서 차지하는 비중에 따라 단계적으로 줄고, 70% 이상이면 아예 적용하지 않습니다.

같은 조건(연소득 6천만·금리 4%·30년 변동형)에서 지역만 바꾸면 한도가 3억 61만원과 3억 8,340만원으로 갈립니다. 차이가 8,278만원입니다. 지역을 구분하지 않고 하나의 값만 더하는 계산기는 비수도권 사용자에게 이만큼 적게 말합니다.

이 계산기가 답하지 않는 것

실제 한도는 DSR과 LTV 중 낮은 쪽으로 정해집니다. 이 계산기는 DSR만 봅니다. LTV를 넣지 않은 이유는 데이터가 확정되지 않았기 때문입니다 — 규제지역 LTV가 감독규정 원문에는 50%로, 실제 운용값은 40%로 되어 있어 1차 출처끼리 어긋납니다. 모르는 규칙을 그럴듯하게 채우는 것보다 밝히고 빼는 편이 낫다고 봤습니다.

스트레스 DSR 자체도 법령이 아니라 행정지도입니다. 30개월간 일곱 번 바뀌었고, 비수도권 0.75%는 2026년 12월 31일까지의 유예입니다.

이어서 보기

한도가 나왔다면 매달 얼마를 내는지는 대출이자 계산기에서, 지금 대출을 갈아탈지는 갈아타기 계산기에서 볼 수 있습니다.